Zakup własnego mieszkania, zwłaszcza tego pierwszego rodzi wiele pytań i wątpliwości. Wiemy jak ważna to decyzja dla każdego z nas. Własne cztery kąty wiążą się często z wieloma wyrzeczeniami i kredytem na wiele lat. Zakup mieszkania to także dla wielu czynność podejmowana po raz pierwszy, Rozumiemy to. Podobnie jak to, że tak wiele pytań, z którymi się spotykamy dotyczy procedur zakupu. Sporo z nich związane jest także z procedurą zawarcia umowy deweloperskiej i samą formą dokumentu.
To rodzaj umowy, który szczegółowo został opisany i określony w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Przede wszystkim umowa deweloperska stanowi gwarancję dla nabywców nowych mieszkań i domów jednorodzinnych. Co ważne, dotyczy wyłącznie nieruchomości przyszłych, a więc takich, które nie są wybudowane lub są w trakcie budowy. Umowa deweloperska zobowiązuje obie strony – dewelopera do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia tej własności na kupującego po zakończeniu budowy, a nabywcę do uiszczenia środków pieniężnych na rzecz dewelopera. Strony umowy zawierają ją tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego. Dzięki tej formie zostaje zabezpieczone roszczenie o przeniesienie prawa własności. Zgodnie z ustawą koszty notariusza po połowie ponosi deweloper oraz nabywca.
Warto pamiętać, że jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper ma pewne obowiązki względem kupującego. Mowa o dostarczeniu nabywcy wzoru umowy oraz prospektu informacyjnego, który został sporządzony przed rozpoczęciem sprzedaży wraz z załącznikami. Co ważne, dokumenty te muszą zostać przekazane na trwałym nośniku informacji. Wzór prospektu informacyjnego można znaleźć w ustawie deweloperskiej. Załącznik prospektu stanowi rzut kondygnacji oraz wyżej wspomniany wzór umowy. Ponadto nabywca może zapoznać się z sytuacją prawno-finansową dewelopera oraz realizowanej inwestycji prosząc o wgląd do dokumentów takich jak:
- odpis z księgi wieczystej działki, na której ma powstać osiedle lub dom,
- kopia pozwolenia na budowę,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczenie o wpisie firmy do ewidencji działalności gospodarczej,
- sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata
Natomiast, jeśli chodzi o treść i zawartość umowy deweloperskiej – to szczegółowo określa to artykuł 22 ustawy z 2011 roku.
- dane osobowe stron zawierających umowę oraz miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej;
- cenę nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, lub prawa własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym (wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT);
- informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
- informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
- numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
